Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat sektörü; istihdam, sanayi üretimi, finansman yapısı ve kentleşme dinamikleri üzerindeki etkisi nedeniyle ekonomik göstergelerin en önemli öncü alanlarından biri olmayı sürdürmektedir. TÜİK tarafından yayımlanan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi verileri, sektörün mevcut durumunu ve gelecek dönem beklentilerini değerlendirmek açısından önemli bir referans niteliği taşımaktadır.
2025 yılı verileri incelendiğinde, inşaat sektöründe pandemi sonrası dönemde başlayan normalleşmenin daha temkinli ve seçici bir üretim anlayışına dönüştüğü görülmektedir. Yüksek finansman maliyetleri, krediye erişimde yaşanan zorluklar, arsa maliyetlerindeki artış ve hane halkı alım gücündeki gerileme sektörün büyüme hızını sınırlarken; deprem güvenliği, kentsel dönüşüm ve nitelikli konut talebi ise üretim ihtiyacını canlı tutmaktadır.
Türkiye Genelinde Yapı Ruhsatı Verilerinin Seyri
Yapı ruhsatı verileri, sektörün geleceğe yönelik yatırım iştahını göstermesi açısından önemlidir. 2017-2018 döneminde Türkiye genelinde çok güçlü bir yapı ruhsatı üretimi görülmüş, ancak sonrasında ekonomik dalgalanmalar ve finansman koşullarındaki değişimle birlikte belirgin bir yavaşlama yaşanmıştır.
2018 yılında yaklaşık 908 bin daire için yapı ruhsatı verilirken, bu sayı 2020 yılında yaklaşık 609 bin seviyesine kadar gerilemiştir. Sonraki yıllarda sınırlı toparlanmalar yaşansa da, 2025 yılı itibarıyla sektörün daha kontrollü bir büyüme eğilimine geçtiği anlaşılmaktadır.
Bu dönüşüm aslında sektör açısından yapısal bir değişimi de işaret etmektedir. Geçmiş yıllarda ağırlıklı olarak yüksek adetli konut üretimi ön plandayken, bugün daha planlı, maliyet odaklı ve talep analizi yapılmış projelerin öne çıktığı görülmektedir.
Grafik 1 Önerisi
Türkiye Genelinde Yapı Ruhsatı Verilen Daire Sayısı (2016-2025)
- 2016: 759 bin
- 2017: 838 bin
- 2018: 908 bin
- 2019: 750 bin
- 2020: 609 bin
- 2021: 636 bin
- 2022: 652 bin
- 2023: 539 bin
- 2024: 636 bin
- 2025: 693 bin
Grafik, sektörün 2018 sonrası dengelenme sürecini ve 2025 yılında yeniden toparlanma eğilimine girdiğini açık biçimde göstermektedir.
Yapı Kullanma İzin Belgeleri Ne Anlatıyor?
Yapı kullanma izin belgeleri (iskân verileri), tamamlanan projelerin piyasaya arzını göstermesi açısından ayrı bir öneme sahiptir. Ruhsat verilerindeki yavaşlamaya rağmen, son yıllarda önceki dönemlerde başlanmış projelerin tamamlanması nedeniyle iskân tarafında görece daha dengeli bir görünüm oluşmuştur.
Ancak burada dikkat çeken en önemli unsur, yeni proje başlangıçları ile tamamlanan projeler arasındaki makasın daralmasıdır. Bu durum, sektörün geçmişteki yüksek stok üretiminden uzaklaşarak daha kontrollü bir arz yönetimine geçtiğini göstermektedir.
Özellikle büyükşehirlerde;
- Yüksek arsa maliyetleri,
- Finansman giderleri,
- İşçilik maliyetlerindeki artış,
- Enerji ve malzeme fiyatları
Yeni proje geliştirme süreçlerini önemli ölçüde etkilemektedir.
Bununla birlikte, deprem güvenliği odaklı dönüşüm ihtiyacı Türkiye’de inşaat sektörünün orta ve uzun vadede canlılığını koruyacağını göstermektedir.
Bursa Özelinde Değerlendirme
Bursa, sanayi gücü, göç alan yapısı ve üretim ekonomisi sayesinde Türkiye’nin en dinamik konut piyasalarından biri olmaya devam etmektedir. Ancak Bursa’da da son yıllarda üretim adetlerinde dikkat çekici bir dönüşüm yaşanmaktadır.
TÜİK verilerine göre Bursa’da yapı ruhsatı verilen daire sayısı;
- 2017 yılında yaklaşık 34 bin,
- 2018 yılında 38 bin,
- 2020 yılında 22 bin,
- 2023 yılında 20 bin,
- 2025 yılında ise yaklaşık 15 bin seviyesine gerilemiştir.
Bu tablo, Bursa’da yeni konut üretiminde son yıllarda önemli bir yavaşlama yaşandığını göstermektedir.
Grafik 2 Önerisi
Bursa’da Yapı Ruhsatı Verilen Daire Sayısı (2016-2025)
- 2016: 25 bin
- 2017: 34 bin
- 2018: 38 bin
- 2019: 27 bin
- 2020: 22 bin
- 2021: 25 bin
- 2022: 23 bin
- 2023: 20 bin
- 2024: 18 bin
- 2025: 15 bin
Grafik incelendiğinde, Bursa’da özellikle 2018 sonrası dönemde yeni konut üretiminin belirgin biçimde yavaşladığı görülmektedir.
Bursa’da Üretim Neden Yavaşlıyor?
Bursa’daki yavaşlamanın temel nedenleri arasında şu başlıklar öne çıkmaktadır:
- Arsa Maliyetleri ve Planlama Sorunları
Özellikle Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım başta olmak üzere merkezi bölgelerde arsa maliyetleri ciddi şekilde yükselmiştir. Planlı gelişim alanlarının sınırlı olması, yeni konut üretimini zorlaştırmaktadır.
- Finansmana Erişim
Yüksek faiz ortamı hem üretici hem tüketici tarafında talebi baskılamaktadır. İnşaat firmalarının proje finansman maliyetleri artarken, konut kredilerine erişimin zorlaşması satış hızlarını da etkilemektedir.
- Maliyet Artışları
Demir, çimento, beton, enerji ve işçilik giderlerinde son yıllarda yaşanan yükseliş, sektörün maliyet yapısını ciddi ölçüde değiştirmiştir.
- Nitelikli Konut Talebine Geçiş
Piyasa artık yalnızca metrekare üretimine değil; güvenli, enerji verimli, sosyal donatıya sahip ve ulaşım bağlantıları güçlü projelere yönelmektedir.
Kentsel Dönüşüm Bursa İçin Kritik Başlık
Bursa açısından önümüzdeki dönemin en önemli başlıklarından biri kentsel dönüşüm olacaktır. Özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu bölgelerde dönüşüm ihtiyacı her geçen gün daha fazla önem kazanmaktadır.
Marmara Bölgesi’nin deprem gerçeği dikkate alındığında, yapı güvenliği artık yalnızca teknik bir konu değil; ekonomik sürdürülebilirlik, sosyal güvenlik ve şehir rekabetçiliği açısından da stratejik bir mesele haline gelmiştir.
Bu nedenle;
- planlı büyüme,
- hızlı ruhsat süreçleri,
- finansman destekleri,
- dönüşüm odaklı teşvikler,
- altyapı yatırımları
önümüzdeki dönemde sektörün yeniden ivme kazanması açısından belirleyici olacaktır.
Bursa’nın Büyükşehirler İçindeki Konumu
Türkiye’nin nüfusu en yüksek 10 ili incelendiğinde, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin verileri açısından Bursa’nın hâlâ üst sıralarda yer aldığı görülmektedir. Ancak son yıllarda Bursa’nın yeni konut üretim hızının; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Kocaeli gibi illere kıyasla daha sınırlı büyüdüğü dikkat çekmektedir.
2025 yılı itibarıyla büyükşehirlerdeki yapı ruhsatı verileri değerlendirildiğinde:
- İstanbul açık ara en yüksek üretim hacmine sahip il olmaya devam etmektedir.
- Ankara ve İzmir’de kamu yatırımları, yeni gelişim alanları ve ulaşım projeleri üretimi desteklemektedir.
- Antalya göç ve yabancı talebi etkisiyle güçlü bir büyüme göstermektedir.
- Kocaeli ve Gaziantep sanayi yatırımlarına bağlı nüfus artışıyla dikkat çekmektedir.
- Bursa ise güçlü sanayi altyapısına rağmen yeni konut üretiminde daha temkinli bir seyir izlemektedir.
Bursa’nın özellikle son yıllarda;
- arsa arzının sınırlı kalması,
- planlama süreçleri,
- yüksek maliyet baskısı,
- dönüşüm alanlarının yetersizliği
nedeniyle üretim hızında gerileme yaşadığı görülmektedir.
Sonuç
TÜİK verileri, Türkiye genelinde inşaat sektörünün hızlı büyüme döneminden daha dengeli ve seçici bir üretim modeline geçtiğini göstermektedir. Bursa özelinde ise yeni konut üretimindeki yavaşlama dikkat çekmekte; buna karşılık nitelikli konut, deprem güvenliği ve kentsel dönüşüm odaklı talep güçlü biçimde devam etmektedir.
Önümüzdeki süreçte Bursa’nın sürdürülebilir büyümesi için sanayi, ulaşım, çevre ve konut politikalarının birlikte ele alınması büyük önem taşımaktadır. İnşaat sektörü yalnızca konut üretimi değil; istihdam, yan sanayi, ticaret ve şehir ekonomisi açısından da stratejik bir alan olmayı sürdürecektir.
Doğru planlama ve güçlü finansman modelleriyle Bursa’nın önümüzdeki dönemde yeniden sağlıklı ve dengeli bir yapılaşma sürecine girmesi mümkündür.
Kaynak: TÜİK Yapı İzin İstatistikleri, 2025 verileri ve illere göre yapı ruhsatı / yapı kullanma izin belgesi tabloları.